Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości? Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 §1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. §2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części. Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej. Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 zgodnie z którym: W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. ⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐ Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj. Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku. Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 zgodnie z którym: Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna. Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku. Zgodnie z art. 46 krio: …od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego. Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂 ***** Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: About Latest Posts Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na +48 733 373 337Email: kancelaria@

Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka. Często jednak gra jest na tyle warta świeczki, by podjąć decyzję o nabyciu udziałów w nieruchomości. Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji. Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji mogą nastręczyć nie lada problemów. Współwłasność, jak wiemy, lubi być problematyczna. Pytanie zatem: czy mamy świadomość, jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem? czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu? czy taki lokal w sensie prawnym jest nasz? O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele i wiele już zostało napisane, na blogu autorki poniższego artykułu, Pani Elżbiety Liberdy. Żeby nie zanudzić Państwa obszerną lekturą, w niniejszym wpisie zwrócimy uwagę na najczęstsze problemy, z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości. Ale zacznijmy od początku. Czym jest współwłasność? Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami charakterystycznymi współwłasności są: jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje, niepodzielność wspólnego prawa. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów. Rodzaje współwłasności Współwłasność jest: współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy wyżej wymienionymi rodzajami współwłasności jest to, że cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Upraszczając – np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, to bez zgody drugiego małżonka nie możemy sprzedać swojej „połowy”. W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe… Mam udział, ale bez lokalu! Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki, kiedy jesteśmy właścicielami udziałów, ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych, którzy dysponują większym ułamkiem. Jak to możliwe? Otóż jak wcześniej wspomniano, współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu”, np. 10 m2 na parterze (poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak, że wszystkie lokale są już zajęte. Co zrobić, gdy nie można osiągnąć porozumienia? Zniesienie współwłasności Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Polega ono na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności nieruchomości może wystąpić każdy z jej współwłaścicieli. Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy, jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego. W sytuacji, kiedy nie możemy się „dogadać”, pozostanie nam jedynie tryb sądowy. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym. W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby: podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). fot. succo z Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej kwoty (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie, gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele, a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji). Korzystanie „ponad udział” nie zawsze się opłaca W przypadku bycia współwłaścicielem w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym, że przyjdzie moment kiedy ten stan dobiegnie końca. Za czerpanie korzyści z nieruchomości, która de facto do nas nie należy, trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż, który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału. A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal? Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu. Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal, zawsze musimy liczyć się z tym, że możemy go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych. fot. tytułowa: Maria Ziegler on Autorką wpisu jest radca prawny - Elżbieta Liberda. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce

^{Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Z powyższego przepisu jasno wynika, że nie może Pan znieść współwłasności} Post z dnia29 marca, 2021 Sprzedaż udziału w nieruchomości – Co to jest współwłasność? Jak stajemy się współwłaścicielami nieruchomości? Współwłasność jest sytuacją w której nieruchomość należy we wskazanych częściach do różnych właścicieli. Kodeks cywilny wyodrębnia dwa rodzaje współwłasności– współwłasność ułamkowa,– współwłasność łączna,Współwłasność ułamkowa oznacza, że (na przykładzie nieruchomości) kilku właścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. W drugim przypadku, wysokość udziałów każdego z właścicieli nie jest ustalona. Współwłaścicielem nieruchomości można stać się z kilku powodów: poprzez zawarcie małżeństwa lub rozwód, poprzez dziedziczenie nieruchomości (spadek), przez darowiznę lub przy zakupie nowej nieruchomości. Ważna jest świadomość swoich praw w kwestii posiadania udziałów w nieruchomości, by wiedzieć o czym możemy decydować samodzielnie, i do czego potrzebna jest zgoda wszystkich nieruchomości w całej PolsceZadzwoń i porozmawiaj z naszym konsultantem799... Pokaż numerCzy możliwa jest srzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela?Sprzedaż udziału w nieruchomości – co musisz wiedzieć?Zniesienie współwłasności, a sprzedaż nieruchomościKto kupi ode mnie udział w nieruchomości?Powiązane wpisy:Czy możliwa jest srzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela?Jakie prawa ma współwłaściciel? Prawem każdego z właścicieli jest korzystanie z nieruchomości w zgodny ze wszystkimi sposób oraz zarządzanie rzeczą wspólną. W czynnościach związanych ze sprawami zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (według udziałów) zaś w sprawach wykraczających poza zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich właścicieli. Wspólne korzystanie z nieruchomości to najczęstszy problem prowadzący do scysji między współwłaścicielami. Jeśli nie jest możliwa zgoda między właścicielami, zaczynamy się zastanawiać czy sprzedaż udziału w nieruchomości będzie lepszym rozwiązaniem. Zatem czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela jest możliwa? Tak, sprzedaż udziału w nieruchomości nawet bez zgody współwłaścicieli jest możliwa. Możemy sprzedać swoją część, nie możemy jednak sprzedać całej nieruchomości na podstawie posiadania udziałów w niej. Sprzedaż udziału w nieruchomości – co musisz wiedzieć?Jeżeli jesteśmy zdecydowani na sprzedaż udziału w nieruchomości, do której mamy prawo, warto wiedzieć że nie musimy informować współwłaścicieli o zamiarach sprzedaży naszych udziałów w nieruchomości, więc jeśli jesteśmy w nie najlepszych relacjach z pozostałymi właścicielami, transakcję sprzedaży możemy przeprowadzić bez rozgłosu. Jednakże sprzedaż udziałów w nieruchomości może się okazać trudniejsza niż myślimy, ponieważ większość nabywców nie chce kupić nieruchomości, z której korzystają inne osoby. W takich sytuacjach pomagają skupy nieruchomości, lub mówiąc ściślej skup udziałów w współwłasności, a sprzedaż nieruchomościWarto zapoznać się z terminem zniesienia współwłasności, ponieważ jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć można skorzystać właśnie z tej opcji. Zniesienie współwłasności może pomóc nam odzyskać całą nieruchomość i w pełni praw z niej korzystać lub daje możliwość sprzedaży nieruchomości tylko nam. Można to zrobić na drodze ugody z współwłaścicielami lub poprzez postępowanie sądowe. Sądowe zniesienie współwłasności następuje tylko pod warunkiem gdy wszyscy właściciele są zgodni co do tego rozwiązania. Natomiast jeśli współwłaściciele nie mogą się porozumieć wtedy wszczęte zostaje postępowanie sądowe, a wnioskodawca określa pożądany sposób zniesienia współwłasności. Ponieważ istnieje kilka sposobów zniesienia współwłasności, możemy wyodrębnić: – fizyczny podział nieruchomości między właścicieli, – przyznanie prawa własności jednemu z współwłaścicieli – ze spłatą innych lub bez,– sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty pomiędzy kupi ode mnie udział w nieruchomości?Warto wrócić do tematu sprzedaży udziału w nieruchomości. Często w ten sposób kończy się otrzymanie przez nas przywileju jakim jest udział w nieruchomości. Gdy nie mamy potrzeby korzystania z „naszej” nieruchomości lub jest ona powodem rodzinnych kłótni możemy zgłosić się do wspomnianych wcześniej skupów nieruchomości. Jest to dobry wybór, ponieważ sprzedaż udziału w nieruchomości przeciętnemu Kowalskiemu będzie graniczyć z niemożliwością, ponieważ kupujący najczęściej nie wybierają problematycznych ofert. Skup udziałów w nieruchomościach gwarantuje szybką analizę Twojej sytuacji oraz bezpieczną transakcję za gotówkę. . 310 264 645 93 297 507 383 646

czy można sprzedać udział we współwłasności nieruchomości